Consultanta Juridica

SCOATERE TEREN DIN EXTRAVILAN
Ridicarea constructiilor se poate realiza numai in intravilanul localitatilor, conform art. 91 al. 1 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar.

Constructiile ridicate in extravilan se pot efectua in mod exceptional, (constructii care pot genera efecte poluante factorilor de mediu sau care, prin natura lor, depasesc limita intravilanului: cai ferate, retele electrice, conducte de transport gaze sau titei etc.)
In intravilanul unei localitati se regasesc atat terenuri scoase din circuitul agricol (care alcatuiesc intravilanul construibil), cat si terenuri aflate in circuitul agricol (intravilan agricol).
Pentru a putea ridica o constructie, trebuie sa detinem un teren intravilan, scos din circuitul agricol.
Legea nu permite sa construim pe un teren extravilan si de aceea trebuie sa il aducem in intravilanul construibil. De obicei, se face mai intai trecerea terenului din extravilan, in intravilanul agricol si apoi in intravilanul construibil.
Pentru a-l trece insa in intravilan, proprietarul trebuie sa obtina mai intai cadastrul si intabularea terenului asa ca va trebui sa faca o cerere prin care solicita trecerea respectivului teren extravilan in intravilanul localitatii.

Proprietarul cu ajutorul unui arhitect va realizaa unui plan de urbanism zonal (PUZ), care va consfinti extinderea extravilanului respectivei localitati in asa fel incat sa cuprinda si terenul cu pricina. De obicei, etapa realizarii PUZ se dureaza minimum 4-6 luni, dar poate sa ajunga si la un an.

Scoaterea din circuitul agricol sau silvic se face doar de catre cel care va construi (conform propriului proiect de construire) si ramane definitiva. Adica, in cazul in care proprietarul a demarat procesul de scoatere a terenului respectiv din extravilan si intre timp l-a vandut altei persoane, cumparatorul nu va obtine un teren intravilan, ci tot unul extravilan.
O alta varianta de trecere a unui teren extravilan in intravilan este prin intermediul elaborarii unui plan de urbanism general (PUG) de catre primaria localitatii respective.Printr-un astfel de PUG, localitatea respectiva consfinteste extinderea intravilanului sau, pentru a raspunde anumitor nevoi ale localitatii. Totusi, o astfel de varianta are dezavantajul ca se realizeaza doar o data la cativa ani.
In ceea ce priveste costurile pe care le implica trecerea unui teren din extravilanul localitatii in intravilanul acesteia, putem spune ca trebui sa fim pregatiti cu cel putin cativa euro pe metru patrat. Exista diferente de costuri intre localitati, dar si intre terenurile din cadrul aceleiasi localitati.

ATENTIE!

Inainte de a achizitiona un teren extravilan pe care intentionati ulterior sa realizati o constructie, fie ea rezidentila sau industriala, ar fi bine ca sa va interesati la primaria din localitatea respectiva daca este posibil sa scoateti respectivul teren din extravilan. S-ar putea, spre exemplu, sa va doriti o parcela impadurita care nu poate fi scoasa din regimul silvic, deoarece intentia autoritatilor locale este de a proteja zona impadurita din jurul acelei localitati.
Trecerea in intravilan costa cativa euro/mp si trebuie tinut cont ca exista diferente de costuri intre localitati, dar si intre terenurile din cadrul aceleiasi localitati.
Nu orice teren extravilan scos din circuitul agricol poate oferi conditii propice construirii unei case (cum ar fi, de exemplu, un teren aflat in mijlocul unui camp cultivat agricol).
Complicat nu-i asa? Tocmai de aceea, va recomandam sa consultati sau chiar sa angajati un avocat.

EXTRASELE DE CARTE FUNCIARA
Extrasul de informare poate fi obtinut de orice cetatean care doreste sa cumpere sau sa inchirieze un imobil si se elibereaza in medie in trei zile, in schimbul unei taxe de zece RON.
Extrasul de autentificare se elibereaza numai notarilor, care vor sa autentifice contracte de vanzare-cumparare si blocheaza acea proprietate pentru cinci zile, nemaipermitand o alta vanzare a aceluiasi imobil in aceasta perioada. Taxa este de 15 RON. In acest mod au disparut de pe piata escrocheriile cu case, prin care un proprietar vindea intr-o zi sau doua de mai multe ori aceeasi proprietate.
ANCPI are in lucru constituirea unei baze de date digitale similare si pentru cartile funciare ale imobilelor. Deocamdata, se opereaza cu arhivele existente, realizate din inregistrarile de pana acum din cartea funciara.
Prin sistemul integrat de cadastru si carte funciara se va putea cauta oriunde in tara o proprietate, folosindu-se doar numarul cadastral.
Faptul ca oricine poate verifica o proprietate contribuie la maturizarea pietei imobiliare romanesti.

DOVADA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Atunci când vrem sa cumparam un imobil trebuie sa cunoastem care sunt actele prin care se poate dovedi dreptul de proprietate al acelui imobil. Au fost cazuri în care oameni de buna credinta au fost pacaliti de “falsii proprietari” tocmai din cauza caq nu au stiut ce fel de acte dovedesc titularii imobilului respectiv. În astfel de situatii se pot pierde banii dati ca si arvuna sau în cel mai fericit caz se poate pierde timpul alocat gasirii imobilului respectiv. Iata în cele ce urmeaza actele doveditoare dreptului de proprietate pentru fiecare tip de imobil în parte:

1. Pentru terenuri:
- contract de vânzare-cumparare sau act donatie în forma autentica notariala prin care s-a dobândit terenul
- certificat de mostenitor care sa ateste faptul ca proprietatea a fost dobândita de actualii proprietari prin mostenire împreuna cu actele defunctului
- hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila pronuntata în urma unui proces de divort, partaj, etc., în baza careia a fost atribuit dreptul de proprietate si posesie actualului proprietar
- titlu de proprietar eliberat de Comisia Judeteana de Stabilire a Dreptului de Proprietate a Terenurilor (aceste titluri s-au eliberat proprietarilor ce si-au redobândit terenurile în baza legii fondului funciar nr 18/1991)

2. Pentru teren si constructii:
- contract de vânzare-cumparare sau act donatie în forma autentica notariala prin care s-a dobândit terenul si constructia
- certificat de moştenitor care să ateste faptul că proprietatea a fost dobândita de actualii proprietari prin mostenire împreuna cu actele defunctului
- contract de vânzare-cumparare sau act donatie în forma autentica notariala prin care s-a dobândit terenul si autorizatia de construire si certificatul de urbanism, ambele eliberate de Primarie, pentru constructie
- hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila pronuntata în urma unui proces de divort, partaj, etc., în baza careia imobilul a fost atribuit în deplina proprietate si posesie actualului proprietar

3. Pentru imobilele nationalizate restituite fostilor proprietari:
- hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila
- dispozitia Primariei de restituire a imobilului
- proces-verbal de predare a imobilului eliberat de Serviciul Executori Judecatoresti

4. Pentru apartamente în blocuri:
- contract de vânzare-cumparare încheiat cu o unitate de stat
- contract de construire încheiat cu o firma de constructii
- contract de vânzare-cumparare sau act donatie în forma autentica notariala
- certificat de mostenitor care sa ateste faptul ca apartamentul a fost dobândit de actualii proprietari prin mostenire
- hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila pronuntata în urma unui proces de divort, partaj, etc., în baza careia a fost atribuit dreptul de proprietate si posesie actualului proprietar
Nota:
- certificatul de mostenitor trebuie însotit obligatoriu de de actele de proprietate ale defunctului.
- contractele încheiate cu firmele de constructie sunt însotite obligatoriu de procesul verbal de predare-primire-receptie încheiat cu firma contrctanta;
- contractele de vânzare-cumparare sau de constructie cuprin si clauze referitoare la la modul de plata a apartamentului.
- În cazul în care locuinta a fost cumparata sau construita prin credit acordat de CEC, o banca comerciala sau unitatea la care este anagajat proprietarul la acea data, contarctul de vânzare-cumparare sau de construire trebuie însotit de contractul de împrumut în baza caruia s-a acordat creditul’