Consultanta Juridica

Donatia poate fi atacata?

Donatia este un act cat se poate de sigur, din cel putin doua motive:

• donatorul nu are dreptul sa revoce donatia, cu exceptia situatiei in care donatarului i s-a impus o anumita sarcina, iar acesta nu o indeplineste.
• donatarul (cel care primeste donatia) devine proprietar deplin, avand dreptul de a vinde, ipoteca, inchiria etc. bunul respectiv.

Problemele juridice care se pun in legatura cu donatia sunt urmatoarele:

• Legea prevede ca daca donatia a fost facuta de o persoana ce nu avea copii la data efectuarii donatiei, contractul se considera a fi desfiintat de drept la nasterea primului sau copil. Astfel, este indicat sa va asigurati ca cel care va doneaza un bun are copii, pentru a evita situatia ca donatia sa fie revocata pentru survenienta de copii.
• Dupa decesul donatorilor, anumite categorii de mostenitori isi pot cere partea din donatie daca dovedesc ca li s-a incalcat rezerva succesorala. De fapt, aceasta este situatia la care se refera credinta de care vorbeam mai sus ca “donatia poate fi atacata”.

Ce inseamna asta? Mostenitorii rezervatari (sotul supravietuitor, parintii si descendentii directi ai defunctului) pot considera ca li s-a incalcat rezerva succesorala prin donatiile facute de defunct in timpul vietii. Daca acest lucru este adevarat, atunci ei vor avea dreptul la o parte din acea donatie (sau valoarea ei in bani). Daca nu  s-a incalcat rezerva succesorala, atunci donatia nu poate fi redusa.

Vanzarea intre soti este posibila?

Vanzarea intre soti NU este posibila, aceasta fiind interzisa in mod expres de art. 1307 Cod Civil.

Vanzarea intre soti NU este posibila, aceasta fiind interzisa in mod expres de art. 1307 Cod Civil.

Dupa cat timp de la casatorie bunurile mele proprii devin comune cu sotul?

Conform art. 31 din Codul Familiei sunt considerate bunuri proprii urmatoarele:

• “bunuri dobandite inainte de incheierea casatoriei;
• bunuri dobandite in timpul casatoriei prin mostenire, legat (testament) sau donatie, afara numai daca dispunatorul a prevazut ca ele vor fi comune;
• bunurile de uz personal si cele destinate exercitarii profesiunii unuia dintre soti;
• bunurile dobandite cu titlu de premiu sau recompensa, manuscrise stiintifice sau literare, schitele si proiectele artistice, proiectele de investitii si inovatii, precum si alte asemenea bunuri;
• indemnizatia de asigurare sau despagubirea pentru pagube pricinuite persoanei;
• valoarea care reprezinta si inlocuieste un bun propriu sau bunul in care a trecut aceasta valoare.”

Toate aceste categorii de bunuri reprezinta bunurile d-voastra proprii si nu vor deveni bunuri comune cu sotul, indiferent de cat timp veti fi casatorit cu acesta. De exemplu, un imobil cumparat inainte de casatorie sau un imobil dobandit prin mostenire in timpul casatoriei va ramane proprietatea d-voastra exclusiva, indiferent de durata mariajului. In consecinta, veti putea instraina oricand aceste bunuri fara consimtamantul sotului, iar in caz de divort, acestea nu vor face obiectului partajului.

Cum pot sti daca un teren pe care doresc sa-l cumpar este construibil?

Singura modalitate prin care puteti afla cu certitudine daca un teren este construibil este sa solicitati, inainte de semnarea contractului de vanzare-cumparare, un certificat de urbanism de la Primaria unde se afla arondat terenul.

Agentia imobiliara imi impune sa semnez actele la un anumit notar. Este normal?

Nu, nu este normal. Prin contractul pe care il semnati cu agentia imobiliara va obligati doar sa le platiti un anumit comision pentru munca prestata, nu si sa semnati actele la un anumit notar. Mai mult, d-voastra sunteti cel care platiti toate taxele notariale si sunteti parte in actul respectiv. Puteti sa va alegeti notarul pe care il doriti (eventual pe care il cunoasteti si in care aveti incredere), de comun acord cu cealalta parte contractanta.

In cazul in care se vinde un apartament, exista un drept de abitatie al vanzatorului obligatoriu, prevazut de lege?

Nu, nu exista un drept de abitatie stabilit prin lege. Partile contractului de vanzare – cumparare sunt cele care vor stabili de comun acord daca predarea imobilului vandut se face imediat, de la data semnarii contractului de vanzare – cumparare, sau dupa un anumit termen (o saptamana, o luna, un an etc.)

Daca un imobil apartine mai multor coproprietari si unul dintre acestia a decedat, ceilalti coproprietari pot vinde imobilul?

Coproprietarii in viata vor putea vinde doar cotele lor ideale pe care le detin din imobilul respectiv.

Nu vor putea vinde imobilul in intregul sau decat dupa dezbaterea succesiunii celui decedat. La semnarea contractului de vanzare – cumparare (sau a oricarui alt act de dispozitie) vor fi chemati coproprietarii in viata si mostenitorii celui decedat (desemnati prin certificatul de mostenitor).

Pentru inchirierea unui imobil este necesara semnatura ambilor soti proprietari?

Contractul de inchiriere reprezinta un act de administrare, astfel incat nu este nevoie de acordul expres al ambilor soti (asa cum este insa necesar in cazul actelor de dispozitie). In consecinta, contractul de inchiriere va putea fi semnat numai de unul dintre soti, prezumandu-se acordul tacit al celuilalt sot, conform art. 35 din Codul Familiei.

Banii pe care ii incasez din chirie trebuie declarati la fisc?

Da, banii incasati din cedarea folosintei bunurilor reprezinta un venit impozabil si trebuie declarati la organele fiscale. Conform legislatiei in vigoare, veti plati un impozit de 16 % din suma incasata din inchirieri.

Chiriasul meu va putea sa subinchirieze, la randul sau, apartamentul?

Da, chiriasul va putea sa subinchirieze o parte din apartament, doar daca nu s-a prevazut expres in contract ca este interzisa subinchirierea fara acordul proprietarului.

Urmeaza sa ma casatoresc. Pot incheia un contract prenuptial prin care sa-mi protejez patrimoniul in cazul unui divort?

In prezent, legislatia din Romania nu prevede posibilitatea incheierii unui contract prenuptial. Astfel, exista un singur regim matrimonial si anume “regimul comunitatii de bunuri”, prevazut de art. 30 din Codul Familiei:

“Bunurile dobandite in timpul casatoriei, de oricare dintre soti, sunt, de la data dobandirii lor, bunuri comune ale sotilor.  Orice conventie contrara este nula.”

In schimb, noul Cod Civil care urmeaza sa fie adoptat, prevede trei regimuri matrimoniale distincte, astfel incat, putem spera ca, in viitorul apropiat, se vor putea incheia contracte prenuptiale si la noi in tara.